La existencia de un usufructuario no impide necesariamente vender una vivienda, pero sí condiciona qué puede transmitirse y quién debe participar en la operación. Antes de anunciar el inmueble, es fundamental conocer exactamente qué derechos tiene cada persona.
Cuando existe usufructo, normalmente encontramos dos figuras: el usufructuario, que tiene derecho a utilizar y disfrutar del inmueble, y el nudo propietario, que conserva la titularidad.
El nudo propietario puede transmitir su derecho, pero el comprador tendría que respetar el usufructo mientras este continúe vigente. Por tanto, quien adquiera la nuda propiedad no obtiene automáticamente el derecho a ocupar la vivienda.
Si lo que se pretende es vender el pleno dominio libre del usufructo, será necesario que exista acuerdo entre quienes ostentan ambos derechos. El usufructuario puede intervenir en la transmisión de su derecho y el nudo propietario en la del suyo.
Esta situación aparece con frecuencia en las herencias. Puede suceder, por ejemplo, que el cónyuge conserve un usufructo y los descendientes sean titulares de la nuda propiedad.
Antes de fijar un precio, es importante estudiar cómo se constituyó el usufructo y cuánto tiempo está previsto que dure. En un usufructo vitalicio, determinadas variables, como la edad del usufructuario, influyen en su valoración fiscal.
La operación también puede tener consecuencias tributarias diferentes dependiendo de si se transmite la nuda propiedad, el usufructo o ambos conjuntamente.
Desde Neutral Brokers aconsejamos revisar la escritura y la información registral antes de iniciar cualquier negociación. Presentar una vivienda como si estuviera libre de derechos cuando existe un usufructo puede generar expectativas incorrectas y complicar la operación.
Por tanto, sí se puede vender una vivienda con usufructuario, pero primero hay que determinar qué derecho se quiere transmitir y quién debe intervenir. Una correcta planificación documental permite encontrar la fórmula más adecuada y ofrecer al comprador información clara desde el principio.