Una de las situaciones que más incertidumbre genera en el mercado inmobiliario es descubrir que una vivienda no alcanza los metros cuadrados mínimos exigidos por la normativa actual. En Cataluña, las nuevas viviendas deben contar con al menos 36 m² útiles. Pero ¿Qué ocurre si un inmueble tiene menos superficie?
Lo primero que hay que aclarar es que no cumplir con los estándares actuales no convierte automáticamente una vivienda en ilegal. Muchas propiedades construidas hace décadas se ajustaban a la normativa vigente en su momento y pueden seguir transmitiéndose si cuentan con cédula de habitabilidad en vigor. Aquí la clave no es solo la superficie, sino su situación administrativa y urbanística.
Ahora bien, si una vivienda no dispone de cédula o no puede obtenerla por incumplir las condiciones mínimas de habitabilidad (ventilación, altura libre, distribución independiente del baño, etc.), no podrá venderse como vivienda habitable. Podrá transmitirse como inmueble, pero esto afecta directamente a su valor de mercado y, sobre todo, a la posibilidad de financiación bancaria.
También es habitual encontrar discrepancias entre catastro, registro y realidad física. Si los metros declarados no coinciden con los reales, puede surgir un problema en la tasación o en la firma ante notario.
Desde nuestra experiencia en Neutral Brokers, anticiparse es fundamental. Antes de comercializar, conviene revisar la documentación técnica y, si es necesario, estudiar opciones de regularización. Vender sin claridad jurídica genera inseguridad y debilita la negociación.
En definitiva, no cumplir los m² mínimos actuales no siempre impide vender, pero sí obliga a analizar el caso con rigor. La transparencia y el asesoramiento profesional son la mejor garantía para cerrar operaciones seguras y sin sorpresas.